河南省城市更新条例（征求意见稿）

第一章  总则

第一条  为贯彻落实《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》，规范和推进实施城市更新行动，推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，构建“一主两副、一圈两带、四域多点”的城市发展格局，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市，增强人民群众的获得感、幸福感、安全感，根据有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条  本省行政区域内的城市更新工作及其监督管理适用本条例。

第三条  本条例所称城市更新，是指在设区的市、县（市、区）城镇开发边界内开展的对空间形态、功能品质进行持续改善的建设和管理活动，包括但不限于既有建筑改造利用，完整社区建设，老旧小区、老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造，城市功能完善，城市基础设施建设改造，城市生态系统修复，城市历史文化资源保护利用和城市智慧化精细化治理等。

第四条  城市更新工作坚持党的全面领导，践行以人民为中心的发展思想，坚持政府引导、市场运作，体检先行、规划引领，因地制宜、统筹兼顾，绿色发展、科技赋能，循序渐进、共建共享的原则，建立可持续的城市更新模式。

第五条  省、市、县（含县级市、区，下同）人民政府应当加强对城市更新工作的组织领导，负责本行政区域城市更新工作，将城市更新工作纳入国民经济和社会发展规划，建立健全协调推进机制，制定完善相关政策，研究解决相关重大问题，并将所需工作经费纳入财政预算。

第六条  省人民政府住房城乡建设主管部门牵头负责本行政区域城市更新工作的统筹协调和服务指导。发展改革、教育、民政、财政、金融、自然资源、生态环境、商务、文化旅游、卫生健康、消防等部门根据工作职责做好相关工作。

市、县人民政府住房城乡建设主管部门具体负责本行政区域城市更新工作，其他相关部门按照工作职责做好相关工作。

乡镇人民政府、街道办事处按照工作职责做好城市更新工作。社区居民委员会协助做好城镇社区更新相关工作。

第二章  城市体检和专项规划

第七条  市、县人民政府应当建立城市体检制度，先体检后更新、无体检不更新，组织住房城乡建设主管部门会同发展改革、自然资源、民政、教育等部门全面开展城市体检，建立城市体检成果信息库，定期开展城市体检评估。

城市体检应当查明城市突出问题、短板弱项和更新需求，形成城市体检报告。体检结果作为编制城市更新专项规划、划定更新片区、制定年度计划以及资源配置的重要依据。

省住房城乡建设主管部门应当制定城市体检工作实施方案，规范城市体检的主要内容、方式方法和工作流程，指导市、县（区）开展城市体检工作。

第八条  市、县人民政府应当组织有关部门依据国土空间规划，用好城市体检成果，编制城市更新专项规划，做好与相关专项规划衔接，经同级人民政府批准后实施，并报上一级住房城乡建设主管部门备案。

城市更新专项规划应当包括城市更新发展研判、总体定位、发展目标、重点更新区域、更新对象、保障措施和实施时序等内容，重点对城市人居环境改善、安全韧性提升、公共服务和基础设施完善、历史文化保护和生态修复等更新任务进行统筹安排。

县级人民政府住房城乡建设主管部门按照成熟一片、实施一片，组织编制城市更新片区策划方案，经本级人民政府批准后实施，并报上一级住房城乡建设主管部门备案。重点区域和跨区域城市更新片区策划方案，由设区的市人民政府住房城乡建设部门组织编制，报本级人民政府批准后实施，并报上一级住房城乡建设主管部门备案。

城市更新片区策划方案应当明确更新目标、功能业态、设计引导、主要项目、运营模式等内容。

加强城市设计，完善城市风貌引导管控制度，明确对房屋、小区、社区、城区、城市等更新设计要求，规范和引导城市更新项目实施。

城市更新专项规划、片区策划方案报送批准前，应当向社会公示，并通过听证会、论证会等形式充分征求专家、社会公众等意见建议，保障社会公众的知情权、参与权、建议权、监督权。

市、县人民政府住房城乡建设主管部门应当根据城市体检成果和城市更新专项规划、片区策划方案，会同有关部门编制城市更新年度实施计划，建立城市更新项目库。年度实施计划应明确项目清单、实施主体和时序要求等。按照尽力而为、量力而行的原则，对安全隐患突出、群众意愿强烈、片区活力不足、功能亟待转换等区域优先纳入年度实施计划。

第三章 城市更新实施

第九条  城市更新项目按照下列规定确定实施主体：

（一）政府投资的城市更新项目包括城市历史文化保护传承、城市生态系统修复、城市基础设施改善等公益性项目，由设区的市、县人民政府按照公开、公平、公正的原则依法确定。

（二）政府与社会资本合作投资的城市更新项目，共同协商确定。

（三）非政府投资的城市更新项目，涉及单一物业权利人的，由权利人自行实施或委托实施。涉及多个物业权利人的，经业主依法共同表决确定实施主体。

（四）因权属关系复杂无法确定实施主体，但涉及公共利益、公共安全等情况确需更新改造的项目，由市、县人民政府在充分征求物业权利人和利害关系人意见后，按照公开、公平、公正的原则依法确定。

小微城市更新项目，物业权利人有更新意愿的，由物业权利人依法办理相关手续后自主实施。

县级以上人民政府应当建立健全与项目实施主体、物业权利人、利害关系人等的平等协商机制，发挥各类主体参与城市更新活动的积极性。

第十条  实施主体按照法律规定和合同约定，负责城市更新项目的前期策划评估、更新意愿征询、市场资源整合、实施方案编制、项目资金筹措、推进项目实施、落实项目运营、保障安全稳定等。县级以上人民政府组织行业主管部门督促实施主体落实相关要求和约定。

第十一条  实施主体应当依据城市更新专项规划和片区策划方案编制项目实施方案。项目实施方案主要包括更新方式、设计方案、资金测算、建设工期、安全保障、运营方案等内容。

项目实施方案应当充分征求物业权利人、利害关系人和公众意见建议，及时回应群众关切。

项目实施方案由编制片区策划方案的人民政府住房城乡建设主管部门会同发展改革、自然资源、财政等相关部门进行联合审查，并向社会公示，公示期限不少于十日。

项目实施方案是办理审批事项、获得政策支持、进行项目监管和竣工验收的依据。项目实施方案发生重大变更的，应当重新履行审查和备案程序。

第十二条  县级以上人民政府有关部门应当根据城市更新实施需要，优化行政许可或者备案事项的办理程序和规则，建立容缺受理、并联办理、快速审批等工作机制。设区的市、县（市）人民政府自然资源、住房城乡建设部门应当在不影响周边利害关系人合法权益、不改变建筑主体结构、不破坏景观环境、保障公共安全和公共利益的前提下，结合实际分别制定规划、建设许可的豁免清单或者告知承诺清单。对工作体量大、项目周期长或者涉及主体多的城市更新项目，可以打包立项审批、分子项实施。

第十三条  实施既有建筑改造利用，应当加强既有建筑定期体检维护、安全管理、改建扩建和拆除管理；优先消除危险和安全隐患，提升抗震、消防性能，通过修缮加固、节能与绿色化改造、适老化适儿化改造等，改善建筑功能。

对老旧房屋，经相关部门审批，在符合规划、确保安全的前提下，可以进行自主更新、原拆原建。涉及不可移动文物、历史建筑等保护对象的，按照相关法律法规予以维护和使用。

对危险房屋实施拆除重建的，自然资源主管部门可以按照规定重新核定小区的规划条件，适当增加住宅的建筑面积和建筑套数。增加的建筑套数可以用作保障性住房、公共服务设施用房等。重建住宅执行绿色建筑标准的，按照规定给予建筑容积率奖励。设区的市、县人民政府应当制定危险房屋实施拆除重建的具体规定。

第十四条  实施完整社区建设，应当完善社区基本公共服务设施、便民商业服务设施、公共活动场地等市政基础设施，健全物业服务和社区治理机制，建设安全健康、设施完善、管理有序的完整社区，构建城市一刻钟便民生活圈。开展城市社区嵌入式服务设施建设，因地制宜补齐公共服务设施短板，优化综合服务设施布局。引导居民、规划师、设计师等参与社区建设。

允许利用公有房屋建筑、社区居民委员会办公用房和社区综合服务设施等存量房屋资源，增设养老托育、医疗健康、体育健身、社区食堂、文化休闲、便民商业、家政服务等公共服务设施和便民商业设施。

允许在公园、广场等公共空间通过功能整合、空间复合、更新改造等方式予以盘活利用，用于公共服务、文化展示、体育健身、便民商业、社区服务等功能。

实施城市更新涉及科技创新型、文化创意型等现代产业集中区域的，应当统筹考虑年轻人的居住、创业、休闲、社交等需求，因地制宜建设众创空间等创业创新载体，并提供共享的运动、学习、休闲和社交空间。

鼓励国家机关、事业单位、国有企业等通过产权置换、租金减免等方式，为城镇社区公共服务提供空间资源，将其所属的场所、设施向城镇社区居民开放共享、错时使用。国有资产监督管理部门应当建立健全激励机制，支持国有企业参与城镇社区更新活动。

第十五条  实施城镇老旧小区改造，应当结合完整社区建设，更新改造燃气、给排水、供电、通信等老化管线管道，整治楼栋内人行走道、排风烟道、通风井道消除安全隐患，完善停车充电、消防通信、绿化照明、养老托育、助餐家政、体育健身、无障碍环境等配套设施，开展节能改造，支持有条件的楼栋加装电梯，健全物业管理机制，推进相邻小区及周边地区联动改造，实现配套设施和公共服务共建共享。

第十六条  实施城镇老旧街区改造，应当推动老旧街区功能转换、业态升级、活力提升，因地制宜打造一批活力街区。改造提升商业步行街和旧商业街区，完善配套设施，优化交通组织，提升公共空间品质，丰富商业业态，创新消费场景，推动文旅产业赋能城市更新。

第十七条  鼓励以市场化方式推动老旧厂区更新改造，加强工业遗产保护利用，盘活利用闲置低效厂区、厂房和设施，植入新业态新功能。完善公共服务设施，补齐功能短板，增强发展活力。

第十八条  实施城中村改造，应当做好历史文化风貌保护前期工作，不搞大拆大建，“一村一策”采取拆除新建、整治提升、拆整结合等方式实施改造，切实消除安全风险隐患，改善居住条件和生活环境。加快实施群众改造意愿强烈、城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的城中村改造项目。

第十九条  实施城市功能完善，应当优化城市空间结构和功能布局，建立健全社区、街区、城市多层级全覆盖公共服务体系，盘活存量闲置房屋与低效用地，优先补齐民生领域短板。改造提升城市公共建筑、公共服务设施及绿地广场，完善群众健身设施和活动场地，按照全要素、全场景推进适老化适儿化改造。扩大普惠托育服务供给，发展兜底性、普惠型、多样化养老服务。稳步推进“平急两用”公共基础设施建设。

第二十条  实施城市基础设施建设改造，应当统筹地上地下空间开发利用，系统加强地下管网管廊规划建设管理，补齐城市基础设施短板，同步推进生命线安全工程建设，健全建设运维长效机制；完善城市道路网络与物流配送体系，发展绿色慢行交通，配建停车及充电设施；加强应急指挥、处置与救援体系建设，提升防洪防涝防疫防灾能力，有序推进供排水一体化，全面提升城市安全韧性；补齐环境基础设施短板，推进污水管网互联互通、厂网一体运维及雨污分流改造；完善生活垃圾收运处置体系，强化源头减量、分类和资源化利用。

第二十一条  实施城市生态系统修复，应当依据城市生态保护红线、城镇开发边界，严格保护山体、河湖、湿地、林地等自然生态资源，维护生态廊道连通性。

开展山体修复治理，整治破损山体、废弃矿山，实施植被恢复、土壤改良，防范地质灾害风险；推进河湖生态修复，畅通水系连通，修复岸线生态，提升水资源调蓄、净化和景观功能，全面建设幸福河湖；加强城市绿地系统建设，拓展城市绿色空间，因地制宜推进公园游园、口袋公园、绿道绿廊建设及复合利用，提升绿地功能品质；治理城市扬尘、噪声、土壤污染等环境问题，加强生态环境监测监管，鼓励社会力量参与生态修复，推动城市生态环境持续改善。

第二十二条  实施城市历史文化保护传承，应当坚持保护第一、应保尽保、以用促保，开展城市文化遗产资源调查，全面摸清老城及历史文化街区、城镇老旧小区、老旧街区、老旧厂区等文化遗产资源底数，划定最严格保护范围，落实历史文化资源保护利用负面清单，定期开展动态评估。建立并严格执行“先调查后建设”“先考古后出让”保护前置机制。

加强老旧房屋拆除管控，严禁擅自拆除有保护价值的老建筑、古民居，禁止拆真建假。建立以居民为主体的保护实施机制，推进历史文化街区修复及不可移动文物、历史建筑修缮，探索文化遗产合理利用路径。对承载重要历史文化价值、彰显中华历史文脉的地名予以保护，稳妥清理不规范地名。

加强城市更新重点地区、重要地段风貌管控，严格管理超大体量公共建筑、超高层建筑。

第二十三条  实施城市智慧化精细化治理，建设完善省、市、县互联互通的城市运行管理服务平台，推进城市运行“一网统管”，有条件的城市拓展城市信息模型（CIM）平台应用。加强城市精细化治理，健全完善标准规范，聚焦背街小巷、农贸市场、城乡结合部等重点区域，持续实施环境综合整治和小微空间改造提升，推进城市管理进社区、物业服务进家庭，更好融入基层治理。

第四章  保障措施

第二十四条  省、市人民政府自然资源主管部门应当会同住房城乡建设主管部门，制定完善城市更新项目土地用途调整、存量用地整合及混合利用、既有建筑功能转换等政策措施，支持存量用地盘活利用和存量建筑功能转换。

县级以上人民政府应当细化明确土地用途兼容、建筑用途转换等实施细则，在确保安全、保障公共利益和维护合法权益的前提下，对纳入城市更新项目实施方案的既有土地和建筑，可以依法实施用途复合利用和功能转换。

城市更新项目涉及国有建设用地使用权配置的，可以依法采取协议出让、招拍挂出让、长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期、作价出资（入股）等方式供地。依法需缴纳或者补缴土地价款的，可以结合公共服务设施配置、历史文化保护、基础设施建设和公共空间开放等公共贡献情况，按照规定实行分期缴纳。

存量工业、仓储用地转型用于国家鼓励的教育、医疗、养老、科研、租赁住房等产业项目，在不改变用地主体和规划条件的前提下，实行继续按原用途和权利类型使用土地的5年过渡期政策，办理相关审批手续。过渡期满后，可按新用途、新权利类型的市场价，以协议出让方式办理供地手续。支持工业用地弹性年期出让（20~40年），降低企业改造成本。鼓励“工改工”项目提高容积率，新增建筑面积用于产业配套。

支持利用城镇老旧小区内部空地、拆除违法建筑腾空土地等新建便民商业设施、公共服务设施，经业主依法表决同意并纳入批准的项目实施方案，可以不计入规划容积率，不增收土地价款。

支持城镇老旧街区、厂区改造中配置一定比例的其他关联产业和功能配套设施，促进产业转型升级和产业型社区建设。

支持党政机关、国企闲置楼宇转型为人才公寓、保障性租赁住房、社区服务中心。鼓励低效商业综合体改造为沉浸式消费、文旅体验项目，适配消费升级需求。

第二十五条  省、市、县人民政府及其有关部门应当完善城市更新规划支持政策，统筹规划、土地等要素配置，加大资源整合力度，支持和保障城市更新项目实施。

纳入城市更新专项规划、片区策划方案或者城市更新项目库的项目在保障公共利益、符合更新目标和安全要求的前提下，其用地性质、容积率、建筑高度、建筑密度等规划条件可以依法予以优化，按照法定程序调整控制性详细规划。

因老旧住房更新、重点产业转型升级、城市风貌保护传承等需要，有关建筑间距、建筑退线、绿地率、停车位配建等确实无法达到现行标准和规范的情形，相关部门应当按照环境改善和整体功能提升的原则，制定适合城市更新的设计标准、规范或建设要求，或由实施主体提交特殊设计技术方案，经第三方机构评估和专业技术论证确认后，可以通过技术措施以不低于现状条件为底线进行城市更新。在确保安全的前提下，允许有条件的建筑通过屋顶绿化、垂直绿化等方式折算绿地率。

在实施城市更新过程中，对保障居民基本生活需求、补齐城市基础设施和公共服务短板而建设的市政基础设施、公共服务设施和公共安全设施等项目，在符合国家和省有关规定的前提下，可以优化核定其容积率。为满足安全、环保、无障碍等要求，城市更新项目增设必要的楼梯、电梯、连廊、无障碍设施、设备井、风道、外墙保温等附属设施的，其新增建筑量可以不计入规划容积率；对增加非营利性公共服务设施、市政基础设施的城市更新项目，可以依法给予一定的规划指标激励。

同一实施主体在同一片区的城市更新项目，允许在不同地块之间进行容积率转移。

鼓励活化利用历史建筑、工业遗产，在保持原有传统格局、外观风貌、典型构件的基础上，应当区分不同情况，依法通过加建、改建和添加设施等方式适应现代生产生活需要。各级各类规划确定予以保留和保护的文物保护单位、文物建筑、历史建筑和工业遗产建筑，其保留部分建筑面积不计入容积率。不计入容积率的建筑应当遵循先保护、后利用原则，优先用于公共服务、文化展示、公益性或者开放性功能，不得单独用于商品性房地产开发。

第二十六条   城市更新项目涉及的土地和建筑物，应当权属合法、界址清晰、面积准确，实施更新后依法办理不动产登记。危旧房屋原址翻建改造的，按照审批后的规划方案进行登记；兼容多种功能的土地和建筑物，对符合分割条件的，可以按照不同宗地范围、不同建筑区域或者楼层办理分割审批，分区分层设权后，依法办理不动产登记；实施立体开发的，可以按照地表、地上、地下或者建筑功能分区分别设权、分别登记。

城市更新范围内已依法取得土地和规划审批手续的建筑物，可以纳入城市更新项目实施方案并依法办理相关手续；对无审批手续、审批手续不全或者现状与原审批不符的建筑物，市、县人民政府应当组织有关部门依法调查、认定，对不违反法律法规规定的，经公示后可以纳入项目实施方案一并完善相关手续。

第二十七条   县级以上人民政府应当统筹利用城市更新相关财政资金，建立健全城市更新多元投资融资机制，创新市场化投资融资模式，防范新增政府隐性债务，完善居民出资分担机制，拓宽城市更新资金渠道。鼓励各级政府通过贷款贴息、财政补助、资本金注入、设立城市更新基金等方式支持城市更新行动。

县级以上人民政府发展改革部门应当依法将符合条件的城市更新项目纳入本级重点建设项目库和国债、政府专项债券支持范围。

落实城市更新建设领域相关行政事业性收费减免、税收优惠等政策，完善公益事业等相关价格机制。

鼓励金融机构依法开展多样化金融产品和服务创新，依法合规对城市更新项目提供信贷支持。允许项目公司以特许经营权、预期收益权质押融资。鼓励开发性、政策性金融机构、信托保险机构加大对城市更新项目支持力度，并在贷款期限、利率等方面给予支持。

支持央企、地方国有企业单独或组建城市更新联合体实施片区更新。鼓励社会资本通过资产入股、作价出资等方式参与老旧厂区转型、商业配套运营等市场化项目。鼓励符合条件的企业发行企业债券筹集更新改造资金。鼓励物业权利人自筹资金用于更新改造。

完整社区建设项目应当按照“谁受益、谁出资”的原则合理确定出资责任；涉及城镇老旧小区房屋建筑更新的，业主可以提取住房公积金、住宅专项维修资金用于更新改造。涉及既有建筑消防和结构安全进行改造的，市、县人民政府应当建立应急使用住房公积金、住宅专项维修资金制度。

第二十八条   市、县人民政府应当组织住房城乡建设和消防救援等有关部门加强既有建筑消防安全管理。既有建筑改造无法执行现行消防技术标准的，按照尊重历史、因地制宜的原则，应当不低于原建造时的标准；或者采用消防性能化方法进行设计，符合开展特殊消防设计情形的，应当按照有关规定开展特殊消防设计专家评审。

第二十九条   省、市住房城乡建设部门应当会同有关部门建立健全城市更新标准体系，完善既有建筑改造、存量建筑活化利用、城市生态保护、城市历史文化传承利用、特色风貌、安全韧性、城市治理等标准体系。

鼓励设区的市、县住房城乡建设主管部门可以根据需要聘请项目规划师、建筑师、工程师，为城市更新项目策划、实施、监管和运营提供专业技术支持和社会服务。

第三十条   省、市人民政府设立城市更新专家委员会，为市、县人民政府城市更新决策提供咨询意见。建立健全城市更新公众参与机制，依法保障社会公众在城市更新活动中的知情权、参与权、表达权和监督权。

建立政府、社区、业主、物业服务企业、社会组织等多方参与的协商共治机制，鼓励业主委员会、社区居民委员会参与城市更新方案制定、施工监管和后续运营管理。支持引入专业物业服务企业，提高更新后小区物业管理覆盖率和服务水平，推动社区更新成果长期保持。

第五章  监督管理

第三十一条   省、市、县人民政府应当加强对城市更新工作的督导考核，将本行政区域城市更新工作纳入考核体系。

各级住房和城乡建设主管部门应当切实履行城市更新工作牵头部门职责，会同有关行业主管部门建立健全统筹协调的组织机制，有序推进城市更新工作。

第三十二条   各级人民政府应当加强对本行政区域内城市更新规划编制、项目实施、资金使用的监督，可以根据实际情况，开展城市更新情况评估。

有关行业主管部门应当结合城市更新项目特点，分类制定相应的监督检查制度，对照实施方案，对项目建设和后期运营管理情况定期核查。

县级以上人民政府财政、审计等部门应当按照各自职责对城市更新中的国有资金使用情况进行监督指导。

第三十三条   对于违反城市更新相关规定的行为，任何单位和个人有权向市、县人民政府及其有关部门投诉、举报。市、县人民政府及其有关部门应当按照规定及时处理。

第六章  法律责任

第三十四条   有关部门及其工作人员在城市更新工作中不履行职责或者不正确履行职责的，由有权机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十五条  违反本条例规定的行为，法律、法规已有处理规定的，适用其规定。

   来源:河南省住房和城乡建设厅